有心者胜 | 观点与黄良杰面对面：吉宝洞见未来
编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
(资料图片)
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
观点网 这是黄良杰定居中国上海的第十四年。
“刚来中国的时候，就有分析师对我说，2000年到2010年是房地产的黄金时代，2010年到2020年是白银时代，2020年到2030年后，大家可能就要各显神通，以满足市场的更高要求，向更多元化的方向发展。在这一轮过程中，真的看得到房地产市场的转变。”
作为吉宝城市发展部中国总裁，黄良杰在中国市场的10多年间打下了大大小小的业务基础。在他看来，回归至经济周期，市场波动的本质还是关于供应和需求的问题。
在员工眼中，黄良杰的形象与效率相挂钩，“老板很勤勉，我们都卷起来了。”
看似一句玩笑话，实际上描画出了这家企业的谨慎作风，而黄良杰本人，也代表了吉宝的这一面。
中新合作领航者
踏进上海会德丰大厦39层，迎面袭来的不是空调冷风，而是吉宝城市发展中国总部办公室环形开阔视野带来的日光。伴随着脚步声渐近，观点新媒体在开放式会客空间见到了这位来自新加坡的吉宝城市发展部中国总裁黄良杰。
黄良杰带着特有的热情向观点新媒体介绍今年3月底新装修完成的办公室，从入口开放式吧台走到“灵感广场”会议空间，再到最新的办公设计理念与环保储物柜，连墙上的细节也没有放过。
从西服上始终挂着的企业胸针，到手边马克杯旁按片分装的柠檬干，在某种程度上，显示了了黄良杰与吉宝这家新加坡公司的严谨特质。
带着好奇，观点新媒体与黄良杰对谈的思路，从近期最受外界关注的吉汇大厦出售开始。
“目前该项目仍由我们持有。”黄良杰向我们介绍了吉汇大厦目前的状态，他接着表示，吉宝进入中国已超过30年，持有的资产不单单只包括房地产业务，“我们是多元业务，今年也公布了重组计划，转型成为一家具有雄厚运营能力的全球另类实体资产管理及运营商。”
接着黄良杰向我们说起吉宝城市发展部初入中国的项目，“第一个项目是1992年的昆明春城湖畔度假村。1994年，新加坡与中国两国政府合作发展了中新苏州工业园区，吉宝是新方联合体领军企业。到了2008年，两国政府又合作了中新天津生态城项目，我们也延续了新方领军企业的这一角色。”
从时间来看，中新苏州工业园区1994年开始进行开发建设，是中新政府间第一个合作项目，而2008年中新天津生态城正式开发，项目由吉宝引领的新方联合体和中方联合体共同开发。
吉宝城市发展部在中国的旅途自90年代开始，贯穿了一段中新两国的业务合作史。
但黄良杰并未直接点出，而是从业务端来证明：“我们在中国已经做了大量业务，进行投资的时候，还是会看资产组合优化的方向，以及在回笼资金之后做一些反投资。”
“我们在做可持续城市更新，这是因为中国房地产市场已进入存量资产市场。”
黄良杰接着将话题转向目前的存量市场，在他看来，“新增量市场转存量房市场”口号喊了很久，但转型并非一两年间清晰彰显。
“很多人可能都没有真正去思考什么是存量市场，还是以新增量市场的商业模式面对存量市场。”在黄良杰看来，这种思维明显是不正确的，现在的市场情况应该是存量与增量交替发展的状态。
“百年老店”计划
在存量市场话题间，黄良杰并没有忘记吉宝的新加坡基因。
借鉴新加坡市场，虽然体量较小，但肯定是以存量市场为主。在他看来，存量与增量市场可以共同存在于同一个时间和空间，但商业模式还是有所不同。
紧接着，黄良杰向我们透露了作为局内人的看法——将很多现有楼宇做“腾笼换鸟”的改造，赋予项目新的生命，“这就是吉宝新业务——可持续城市更新的任务，我们已经成立了一个可持续城市更新的基金。”
在吉宝的企业规划里，不论是哪一段时期的经济都有周期所在，因此这家公司也烙上了看重长期发展的印记。
长期发展也对应了黄良杰所提到的吉宝型的可持续发展：“一般说到可持续发展，大家都会往生态、环境等方面考虑，但实际上，可持续发展涵盖很多方面。”
黄良杰指出，可持续发展的概念与ESG一样，涵盖了更多元的领域。“从字面上理解，吉宝就是要做百年老店。”讲到这里，他顺势转了一个思路。
吉宝未来发展计划中，最关注的是反复提及的资产管理与运营。
“从吉宝以及我个人的角度出发，客户洞察是做存量市场的第一步，最重要的是赋予这个空间什么样的功能。”这已是采访中黄良杰第二次提及对于存量市场的思考：“一个空间，分别用来做商业、办公、住宅，其产生的资产价值是不一样的。”
他向我们直言，区域本身的定位是重中之重，要先对目标资产赋予正确定位，再来决定资产的主要功能。
“有统计数据表明，中国建造于2010年之前的建筑面积就有400亿平米，现有的存量空间有很多。”摆出具体数据后，黄良杰回忆起过往经验：先找到合适项目，再看项目区域内的潜在客户，进行相应的洞察，“我们要了解应该给项目什么样的定位，然后再赋予合适的功能。”
聊至一半，黄良杰又谈起了运营对于资产的影响。
“大家都有一种普遍认识，好的办公市场就一定要80%以上使用率，最终可以做到个位数的空置率。但我认为，以后纯办公空间使用率可能会越来越低。”他透露，现在的产业园板块内，出租率平均在50%-60%，但区内部分单独楼宇的出租率依旧比较高。
“明显看得到，运营对项目楼宇空置率有非常大的影响。还是要对客户有足够了解，然后把空间打造成适合客户的空间。”
谈及出租率的提升，客户则是另一个需要攻略的方面，而ESG正在变成这些客户们的“香饽饽”。
“ESG也是吉宝在满足客户需求时的重点。我们发现，很多优质客户有ESG目标，当我们的楼宇项目达到绿色和低碳目标，客户在租赁使用吉宝楼宇时，也会满足自身的使命和愿景。”
不止于空间
谈话间不难发现，黄良杰在不断向观点新媒体传达吉宝的个性：“百年老店”、“客户洞察”，以及接下来补充的“不止于空间”。
“我们可以通过数字化对空间进行赋能，在不同的时间段做出不同的功能，满足不同的客户需求，在各种使用场景里都可以把这些特点体现出来。”
为了更好解释概念，黄良杰特意为观点新媒体举了一个在日常生活中常见的例子：对同一个餐饮空间来说，中午可以供应商务餐，下午以下午茶产品为主，而到了晚上，又可以同时兼顾正餐和酒吧功能。
“这其实就是一个灵活空间运用的案例，不同的时间段有不同的功能，满足不同的客户需求，这样更加适合大家。我们觉得在这样的场景运用方式其实可以在很多空间进行实践。”
“灵活”也是本次交流的记忆点，市场给予吉宝的投资评价中，也时常出现类似词汇。
自吉宝从产业园区投资中获得了中国市场经验后，逐渐将步伐扩至住宅项目及商业地产办公项目。很难想象，在几十年前，这家企业只是一间位于新加坡的船厂公司。
回到当下，吉宝又将触手伸向了养老产业。
“提到养老，不只是中国，全亚洲老龄化现象是一定会发生的，他们会是新的消费群体。客观上有需求，而且在等待着市场满足。”黄良杰向观点新媒体透露，位于南京的养老项目已经开始改造建设，预计今年年底就会开始运营。
吉宝将在南京开设首个赋能型养老社区，进入中国的养老市场
从他的描述来看，南京项目属于高端性养老项目：“中国有‘9073’养老模式的安排，而高端养老更多关注的是其中3%部分。”黄良杰感叹，中国市场很大，3%也不算小。接下来，吉宝方面还将拓展中国、新加坡等国家和地区的一线、高线城市养老市场。
“吉宝有没有几年要完成多少家养老项目的KPI？”忍不住抛出这个问题，黄良杰却表示，公司不会有这种类型的目标。
“当然，我们会有发展目标，就是加速转型为融为一体的全球另类实体资产、资管运营商。”
吉宝的转型消息最早来源于今年5月，彼时对外宣布将进入“2030年愿景”下一阶段，计划推动从企业集团进一步转型为具有强大运营能力的全球另类实体资产管理及运营商，结构将简化为横向综合模式，涵盖基金管理、投资和运营三个平台，均作为综合业务的一部分。
另类资产早已进入吉宝的视野。
“近几年，另类实体资产的投入还是比较多，现在越来越多投资者都会在另类实体做一些配置。”黄良杰透露，新能源投资、清洁能源、数据中心等项目吉宝在早期都有投入：“包括吉宝收购的广东数据中心，通过私募基金和基础设施信托收购的一些风电基础设施。”
“从1到100是很难，但没有从0到1那么难。”黄良杰表示，吉宝在另类资产业务的布局早有准备：“很多业态吉宝此前都有涉及，所以在不同的周期、不同的市场，我们可以更好地应对。”
以下为观点新媒体对吉宝城市发展部中国总裁黄良杰先生的采访实录：
观点新媒体：之前听消息说，吉宝准备出售上海虹口的项目？
黄良杰：我们目前仍在持有该项目。吉宝进入中国超过30年，不单单只是包括城市发展业务，而是多元业务，今年也公布了重组和转型目标，成为一家具有雄厚运营能力的全球另类实体资产管理及运营商。
最早期我们就不是只做某一类项目。我们参与了上海海洋大厦投资，第一个住宅项目则是在上海静安的核心区位。之后，吉宝开始投资持有性资产，也和很多本地开发商有一些合作，现在也在往可持续城市更新、养老等方面发展。
吉宝城市发展部在中国的第一个项目是1992年的昆明春城湖畔度假村。而后的1994年，吉宝作为新方联合体领军企业，参与了中新苏州工业园区的早期开发建设。接下来，就是两国政府合作的中新天津生态城，我们也延续了新方领军企业这一身份。
所以，我们在中国深耕的过程中，已经发展了大量的业务，在进行投资的时候，还是会看怎么把资产组合做一些优化，回笼资金之后再进行一些反投资。
最近,我们正在重点发展可持续城市更新业务，这是因为中国房地产市场进入存量市场。其实我个人认为，“新增量市场转存量房市场”这个口号喊了很久，转型也不是一两年就发生的，不过可能很多人都没有真正思考什么是存量房市场，还是以新增量市场的商业模式面对存量房的市场，这明显是不正确的。
首先我要强调，不是说现在只有存量市场，应该是两者交替发展的状态。目前还是可以借鉴新加坡，虽然体量较小，但新加坡市场肯定是以存量为主，两个市场可以共同存在在同一个时间和空间，不过商业模式还是不一样的。
吉宝将继续探索在中国、新加坡等地的一线、高线城市的养老业务
存量市场最重要的一点，是我们很重视可持续发展。我们集团总裁说过一句话“吉宝是双管齐下，可持续发展是我们业务的核心。我们在把可持续发展作为我们业务的同时，也以可持续的方式开展我们的业务”。
存量市场的探索就很符合这一逻辑。我们不单单只是投资一些有经常性收入的资产，更要注意的是，房地产行业是碳排放的大源头，如果把旧的楼宇拆掉，当然可以实现很大的价值，不过重新建设时，又将产生更多的碳排放。
在我们看来，可以把很多现有楼宇进行“腾笼换鸟”的改造，赋予新的生命。这样也可以创造大量的价值，这就是我们的新业务——可持续城市更新。这个业务在全球推动，我们也成立了一个可持续城市更新基金。
观点新媒体：吉宝的模式有什么不一样？城市更新项目在您的带领下，如何和可持续更新结合起来，变成有价值的收入？
黄良杰：从吉宝以及我个人的角度出发，客户洞察是做存量房的第一步，最重要的是赋予这个房子、这个空间什么样的功能。
如果找到一个空间，用来做商业、办公、住宅，产生的价值都是不一样的。不一定说做成住宅就有最高的价值，还要看这个区域本身的定位、空间用途以及供应情况，其实是有很多考量点，重点还是先对资产赋予正确的定位，然后决定要有什么样的功能。
有统计数据表明，中国建造于2010年之前的建筑面积就有400亿平米，现有的存量空间有很多。所以我们要先找到项目，然后看该区域可能会用到这些楼宇的客户，进行相应的洞察，了解到具体什么定位，然后赋予合适的功能。
现在大家都有一种普遍认识，觉得好的办公市场就是80%以上使用率，最终可以做到个位数的空置率，中等市场可能是10%到15%的空置率。但我认为，往后纯办公空间使用率可能会越来越低。
怎么样把运营楼宇的出租率提高，还是要对客户有足够了解，然后把空间打造成适合客户的空间，就会有人来。
现在的产业园板块，同一个产业园出租率可能平均是在百分之五六十，但区内单独楼宇的出租率是比较高的。这就很明显看得到，运营对楼宇的出租率有非常大的影响。
提到物业或者是楼宇资产，ESG这一块也是我们在满足客户需求一个很重要的点。我们发现，很多优质客户也有ESG目标，当我们把楼宇项目做到绿色和低碳目标，客户在租赁使用时，他们也觉得是在满足自身的使命和愿景。
除了客户洞察，吉宝现在非常坚定“不止于空间”的理念。我们可以通过数字化对空间赋能，在不同时间段实现不同功能，满足不同客户的需求。在各种使用场景里，都可以把这些特点体现出来。
观点新媒体：市场下行期，你吉宝在中国的投资方向是改变还是维持既定打法？
黄良杰：首先，所有的经济体都是有周期的，我们看重长期发展。
一般说到可持续发展时，大家都会往生态环境方面考虑，但可持续发展涵盖很多方面，跟ESG一样，涵盖很多的领域。
从字面上理解，就是要做“百年老店”，永续存在。我们会随着市场周期进行优化组合，反过来说，我们因为是长期发展，经常也会看一些未来趋势。
比如养老，不只是中国，全亚洲老龄化现象是一定会发生的，他们就是新的消费群体，客观上有需求，而且等待着市场满足。
我们几年前在美国收购了养老运营服务商品牌Watermark Retirement Communities 50%的股份。目前，我们在中国组建了一个有着丰富经验的养老业务团队，在南京投资了一个非常优质的项目，年底就会运营。
中国有“9073”养老模式的安排，高端养老更多是其中“3%”部分，但中国市场很大，即便是3%，也是不小的市场。
吉宝养老品牌叫欣岳年，英文名字叫“Sindora Living”，很多人觉得老了之后就一定要注意不做这个不做那个，但其实这取决于个人，看他们自己到底想要过怎么样的生活。
吉宝养老品牌强调的是“亲启心中生活”，现在先发展的项目在南京，接下来将继续探索在中国、新加坡等地的一线、高线城市。
观点新媒体：募资这一块，吉宝的资金成本怎么样？来自哪些方面？
黄良杰：我们是比较国际化的，投资都分布在不同国家，在各地有一些合适的私募基金、公募基金的资产。资金来源也比较多元化，也有人民币基金。
观点新媒体：资管最重要的一点还是要考虑退出，内部是否有要求收益到多少点会退出？或者什么时候是退出？
黄良杰：这个要看投资方，每个基金的要求都不一样。因为有不同的投资方，他们本身会有一些不同的风险考虑，这些都会按基金投资方的要求，事先定好，按照要求去做。
观点新媒体：对于2023年，吉宝有没有愿景，或者说有没有发展的重点？
黄良杰：吉宝的重组不是一个仓促的决定，而是有几年的计划。
重组之后会往更扁平化的架构考虑，之前是很多不同的公司，现在更扁平化，变成三个平台，运营板块就会有三个业务线，包括基础设施、城市发展和互联互通，把整个架构简化。
另外是把几个运营平台打造出来，养老肯定是很重要的方面，南京项目今年年底会正式开业。我们的运营平台主要针对自己的资产，也会对第三方输出。我们将继续收购一些现有资产，这样才可以展开可持续城市更新的业务。
目前已经公布了在管目标，到2030年是达到2000亿新币，大概是1.05万亿人民币。2026年目标是1000亿新币，差不多达到5247亿人民币。
观点新媒体：吉宝多元化+平衡性应对经济下行周期，与港资模式相比哪一种会活得更好？
黄良杰：我们选择的是成为具有强大运营能力的全球另类的实体资产管理及运营商，我们有信心往这个方向去探索和发展。
我们很早就已经开始涉足这些产业，并积累了相当的经验，这些经验包括运营的能力、产业的资源等等。事实上，每个产业都有周期的，在哪个方面有增长趋势的时候，我们就会向着这个方向加大投入。大家可以看到，我们的许多尝试都不是从0开始，而是已经有一些基础之后的再发力。
从1到100是很难，但是没有从0到1那么难。我们在很多业态都已经涉及，所以在不同周期、不同市场，可以加大比较有优势的方面，更好地应对这个市场。
观点新媒体：您从2006年加入吉宝，2009年到中国任职，在中国都长驻过哪些城市？
黄良杰：居住方面一直都在上海；投资方面，2009年来到中国，2010年成立了吉宝置业中国，当时处于扩展期，所以去了很多城市，也在沈阳、南通这些城市发展。
不过，很快我们就认识到，那时候整个行业的增长模式与我们的企业类型有所不同，所以很快决定要从非核心市场撤出。保留了几个重要的城市，包括上海、北京、天津（因为天津生态城项目）、无锡（因为进入无锡比较早）、成都。
现在我们往存量房市场发展，比较多的是一线城市和强二线城市，以京津冀、长三角、大湾区等为主。
在中新天津生态城中，吉宝延续了新方领军企业的这一角色
观点新媒体：您见证了吉宝这15年在中国的哪些改变？以及您个人的理解如何？
黄良杰：我刚来中国的时候听过一个市场分析，当时说的是，2000年到2010年是房地产黄金时代，2010年到2020年是白银时代，2020年到2030年后，大家可能就要各显神通，以满足市场的更高要求，向更多元化的方向发展了。
不过在这一轮过程中，真的还是看得到房地产市场的转变。比较清晰的一个感受就是：回归到所有的经济周期，还是供应和需求的问题。
很多人很早就已经在说新增量市场要结束了，存量市场来了。因为大家看到城镇化比例一直在往上走，包括一线城市城镇化率都已经相对高了。
另一方面，大家也看到人口结构的变化，因为这些都是公开的数据，所以都可以看到，一定是会有这方面的发展。
所以，真的是要迎合市场去做应该做的事情；同时，很多别的市场发生的情况在房地产市场没有发生，中国数字化真的可以给房地产带来很大的冲击和变革。我们觉得，数字化真的可以赋能城市，赋能所有的空间。
有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。
